Tak Lagi Abu-Abu, ATR/BPN Bongkar Alur Balik Nama Tanah hingga 10 Hari

JAKARTA — Proses balik nama sertifikat tanah selama ini melibatkan sejumlah pihak sehingga berpotensi menimbulkan perbedaan persepsi mengenai lamanya waktu pelayanan. Kini, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mencoba memangkas persoalan tersebut melalui layanan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) dengan target penyelesaian paling lama 10 hari.

Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Asnaedi menjelaskan, terdapat empat simpul yang terlibat dalam proses peralihan hak atas tanah, yakni pembeli dan penjual, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui unit yang menangani pendapatan daerah, serta Kantor Pertanahan (Kantah).

Menurut Asnaedi, keterlibatan empat simpul tersebut selama ini dapat menyebabkan perbedaan persepsi mengenai kapan waktu proses peralihan hak mulai dihitung.

“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara perhitungan masyarakat setelah mereka melakukan transaksi,” terang Asnaedi di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).

Untuk menyelaraskan proses tersebut, Kementerian ATR/BPN menerapkan PERINTIS dengan target penyelesaian maksimal 10 hari. Sebelum diterapkan, kementerian melakukan pemetaan terhadap empat simpul tersebut sekaligus mengurai tahapan yang dapat dipercepat, termasuk proses sebelum permohonan masuk ke Kantor Pertanahan.

Pada tahap awal, PPAT melakukan pengecekan berkas dengan sejumlah ketentuan. Penjual dan pembeli harus menyatakan kesiapannya untuk hadir saat penandatanganan akta. Selain itu, kedua pihak harus mengetahui biaya yang harus dibayarkan serta memahami bahwa setelah proses pengecekan masih terdapat tahapan berikutnya.

“Pada saat pengecekan berkas awal, PPAT baru boleh atau baru melakukan pengecekan apabila, pertama, penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir pada saat penandatanganan akta,” jelas Asnaedi.

Setelah pengecekan selesai, pembeli mengajukan proses pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada pemerintah daerah. Pada saat yang sama, penjual memenuhi kewajiban pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).

Kementerian ATR/BPN memberikan batas waktu maksimal tiga hari bagi pemerintah daerah untuk melakukan validasi BPHTB. Agar target 10 hari dapat tercapai, pembayaran pajak perlu dilakukan sejak tahap awal proses.

“Setelah masuk ke Bapenda, tiga hari batas waktu yang kami berikan untuk mereka nyatakan oke atau tidak untuk pembayaran BPHTB-nya. Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak yang tadi harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” kata Asnaedi.

Dalam tahap validasi BPHTB, diterapkan pula mekanisme fiktif positif untuk menjaga kepastian waktu. Mekanisme tersebut memungkinkan proses dilanjutkan apabila pemeriksaan belum dilakukan dalam batas waktu yang telah ditetapkan.

Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli melakukan penandatanganan akta dalam waktu maksimal dua hari. PPAT kemudian melakukan pelaporan akta sebelum berkas masuk ke tahap verifikasi di Kantor Pertanahan.

Di Kantor Pertanahan, proses verifikasi berkas diberikan waktu maksimal tiga hari. Setelah akta terverifikasi, diterbitkan tagihan PNBP atau SPS. Pembayaran PNBP dilakukan dalam waktu satu hari dan pada hari yang sama PPAT wajib menyerahkan dokumen fisik kepada Kantor Pertanahan.

Setelah pembayaran terverifikasi, proses dilanjutkan dengan pencatatan hak dan penerbitan sertifikat dalam waktu maksimal dua hari kerja. Status sertifikat selanjutnya dapat dicek melalui brankas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.

Asnaedi mengatakan, Kantor Pertanahan menerapkan dua mekanisme untuk menjaga ketepatan waktu pelayanan, yakni prinsip first in, first out dan mekanisme fiktif positif.

“Di Kantah kami menerapkan dua mekanisme. Pertama, prinsip first in, first out, berkas yang lebih dulu masuk akan lebih dulu diperiksa. Kedua, mekanisme fiktif positif,” ungkapnya.

Menurut Asnaedi, apabila dalam tiga hari berkas belum selesai diperiksa, mekanisme fiktif positif memungkinkan proses dilanjutkan ke penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Penyerahan dokumen fisik juga diwajibkan dilakukan pada hari yang sama.

Layanan PERINTIS dengan target penyelesaian paling lama 10 hari tersebut mulai diterapkan pada 17 Kantor Pertanahan sejak 17 Agustus 2026. Penerapan layanan ini menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN memberikan kepastian waktu kepada masyarakat dalam proses peralihan hak atas tanah.

“Kalau ini kita melakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi.

(LS/FA)